買預售屋前必須知道的法律與問題

蕭富庭律師

筆者並非不動產專業律師，但由於預售屋涉及民法與公平交易法，去年十月以來有不少朋友來問預售屋買賣、房屋買賣的法律問題，故覺得有必要寫下這篇預售屋買賣該有的法律意識，整理買賣預售屋須知的規定與近來常見的法律問題，也供筆者之後自己買預售屋參考。

必須知道且詳讀的規定

1. 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
2. 公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則
3. 公平交易委員會對於不動產廣告案件之處理原則

請檢視手上拿到的預售屋買賣契約（房屋預定買賣契約）、建案銷售行為有無符合上述規範。

近十年發生預售屋糾紛的原因有：

1. 車道登記：建商將原未屬於房屋買賣契約書約定之共同使用之車道面積直接登記全體購屋人名下，導致房屋權狀所載共用部分面積比房屋買賣契約書所載更多。
2. 完工期限：建商於房屋預定買賣契約約定完工期限（可能約定為特定日期或開工後依定期間），建商超過完工期限仍未完工。
3. 貸款條件：建商約定合作貸款銀行是最佳條件，但是貸款銀行承諾核貸金額不到買屋總價七成，或者雖然達到七成，但是所開出之利息條件比較高。
4. 平面圖差異：賞屋時拿到的平面圖與簽約時的平面圖不一樣，例如賞屋時的平面圖原本是客廳的地方，簽約時就變成機電空間。

看契約時要注意的問題

1. 車位位置規格：確認購買的車位種類，法定還是增設，確認車位長寬高，還有另含車道與其他必要空間意義為何？建商可否任意調整？
2. 保證機制：確認保證機制為何？信託相對安全，但自己必須持續追蹤。
3. 建材規格：除了加入買方同意後建商才可以變更外，契約附件如果品牌規格很含糊，加了買方同意也沒用。
4. 房屋驗收：交屋保留款比例，最好是百分之五。
5. 貸款約定：確認合作的銀行、貸款成數與利率。
6. 公設部分：如果約定建商可以自行增加或修改公設，這部分之後易生爭議。
7. 約定專用：要注意有沒有共有部分約定專用情況，也就是付錢買的共有部分，特定幾戶可以獨佔使用。

確認買了什麼、要付多少錢與什麼時候好
民眾在審閱契約至簽約前，最最最基本，一定要確認買了什麼、要付多少錢與什麼時候好：

1. 買了什麼：買的房子與車位的位置、坪數、種類與大小都對嗎？建材是當初說好的嗎？自己的認知、廣告與最後簽約的平面圖、附件、文件都一樣沒有出入嗎？
2. 要付多少錢：稅金怎麼分？建商合作銀行的貸款成數與條件？交屋保留款可以保障自己嗎？
3. 什麼時候好：什麼時候開工？什麼時候完工？什麼時候交屋？