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案例經驗

常被問的和解契約問題

29/6/2021

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蕭富庭律師

Q:非告訴乃論(公訴罪)可以和解嗎?
A:一個非告訴乃論(公訴罪)案件可能會產生刑事案件與民事案件(包括刑事附帶民事賠償案件),非告訴乃論(公訴罪)案件產生的民事案件可以和解,沒有問題。

Q:第三人可以加入簽和解契約嗎?
A:和解不限法律關係的直接當事人,第三人也可以加入簽和解契約而本於同一個和解契約發生關係,之後也必須履約。

Q:和解契約可以公證嗎?
A:當然可以公證,而且還要在公證書中明確載明應逕受強制執行,如果要賠錢的一方不履行和解契約時,請求賠償的那方可以直接持公證書及和解契約向法院聲請強制執行。

Q:和解契約可以再約定違約金嗎?
A:一般契約可以約定違約金,確保契約當事人履約,和解契約也是契約,當然可以約定違約金,確保和解的當事人履約且不違約。

Q:和解契約可以增加連帶保證人嗎?
A:可以,督促簽和解契約的當事人好好履行和解契約。

Q:和解契約可以約定管轄法院嗎?
A:如果原本案件管轄法院在新竹,和解契約可以約定其他地方法院(例如台北)為管轄法院,避免住台北還要跑新竹,可以在和解契約寫:「若因本契約涉訟,雙方同意以臺灣臺北地方法院為第一審管轄法院。」如果真的因為和解契約上法院,法院會認為兩造已有合意管轄之約定,即應由臺灣臺北地方法院管轄。原告向無管轄權之本院起訴,顯係違誤,爰依職權將本件移送於管轄法院。
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屋主常問的漏水訴訟問題

23/11/2020

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蕭富庭律師

Q:漏水訴訟要打多久才會判決?
A:大概抓一年,保守的話要抓二年,例如台北地法院96年某號判決,從96年12月起訴到97年7月判決,大概7到8個月;台北地方法院104年度某號判決,從104年11月起訴到106年7月判決大概一年八個月;台北地方法院105年度某號判決,從104年12月起訴到106年2月判決,大概一年三個月。

Q:漏水訴訟一定要做鑑定嗎?
A:如果有其他證據可以證明漏水原因、修繕必要性與費用,且被告沒有太多意見,就不用做鑑定。然而,實際上被告常常否認漏水是因為他,或爭執修繕必要性,而往往必須做鑑定,才能釐清以下事情:
1. 漏水原因為何,與被告有無關係。
2. 需要多少修繕費用。
3. 應如何修復。


Q:鑑定可以自己找人做嗎?
A:不建議,法院可能會認為原告自己找人做的鑑定報告所採的鑑定方法不完全,或是自己找的鑑定人參考資料不足,最後不採用原告自己找人做的鑑定報告,如此原告花了錢又不能證明被告有責任,非常不划算。

Q:鑑定費用大概多少?
A:以台北地方法院104年度某號判決為例,該案件是潤OOO社區某樓層漏水至樓下,因漏水受損的屋主請求約三百四十萬賠償,鑑定費用快二十二萬元。

Q:鑑定大概要等多久?
A:視鑑定項目與會勘項目而定,例如某個漏水鑑定,技師陪同雙方會勘三次,技師其中對樓上被告浴室做了三項勘查測試:給水管壓力試驗、馬桶漏水試驗與浴室地板漏水試驗,以上確定鑑定單位後,會勘與勘查試驗到鑑定結果出爐大概經過三個月。

Q:請求的賠償,法院都會判嗎?
A:首先要看被告有沒有質疑賠償項目與金額,如果被告沒有質疑,法院原則上都會照原告提出報價單判賠。其次則是看請求受損地方是否因漏水而造成,若是漏水而造成,還必須進一步看受損賠償項目與費用是否必要。而是否因漏水而造成與是否必要,多半是依照鑑定報告怎麼寫。最後,原告請求賠償的金額往往和法院判賠的有滿大的差距,以台北地方法院104年度某號判決為例,因漏水受損的屋主請求約三百四十萬賠償,法院最後判賠三十八萬;以台北地方法院105年度某號判決為例,因漏水受損的屋主請求約七十萬賠償,法院最後判賠二十二萬元。

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房屋漏水要求賠償,注意告對人

7/8/2020

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蕭富庭律師

公寓大廈漏水問題很常見,公寓大廈林立的大台北地區或老舊公寓大廈更是常見。當出現漏水問題,如果很快掌握原因,也有人願意負責,當然最好。

可是,實際上不只無法掌握漏水原因,也常有推託責任或不知道誰才是肇事者的情況。一般人常憑直覺告建商或鄰居,但實務上常出現到了法院才發現告錯人。本文列出房屋漏水要求賠償,可能要告的幾個人:

一、建商

如果漏水原因是建造時就存在,例如建商沒做好排水管,或將廢棄物丟進排水管內,這時候要負賠償責任的,就是建商。

二、管委會

如果公寓大廈有管委會,依照公寓大廈管理條例,管委會必須負責管理維護共用部分。如果漏水原因是在共用部分,例如頂樓年久失修導致漏水,這時候要告的是管委會。

三、樓上或隔壁鄰居

如果漏水是起源於樓上鄰居的專用部分,因為樓上鄰居原則上要負責專用部分之修繕、管理、維護,故樓上鄰居必須負起責任,就要告樓上鄰居。如果是樓上鄰居自己把雜物丟到排水管導致堵塞漏水,或亂接管線,也是告樓上鄰居。

四、樓上或隔壁鄰居的設計師

一般人常忽略告鄰居的設計師,等到判決拿不到賠償時才確定自己告錯人。如果今天樓上漏水,是因為設計師施作導致的,就必須告設計師。如果沒告鄰居設計師,因為漏水損害不是樓上鄰居保管有欠缺所導致,加上依民法第189規定,承攬人(設計師)因執行承攬事項,不法侵害他人之權利者(漏水侵害房屋財產權),定作人(樓上鄰居)不負損害賠償責任,最後就是拿不到賠償。

既然可能要告的人這麼多,要上法院時怎麼辦?如果一開始要求負責漏水賠償的人推託責任,例如樓上鄰居推給建商,保險起見,就把樓上鄰居和建商一起告上法院。或者等到上了法院,再追加被告。如果法院提醒誰可能是要負責的人,一定要追加告法院善意提醒的對象,千萬別執著與憑自己錯誤的直覺。

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買預售屋前必須知道的法律與問題

21/2/2019

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蕭富庭律師

筆者並非不動產專業律師,但由於預售屋涉及民法與公平交易法,去年十月以來有不少朋友來問預售屋買賣、房屋買賣的法律問題,故覺得有必要寫下這篇預售屋買賣該有的法律意識,整理買賣預售屋須知的規定與近來常見的法律問題,也供筆者之後自己買預售屋參考。

必須知道且詳讀的規定
  1. 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
  2. 公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則
  3. 公平交易委員會對於不動產廣告案件之處理原則
請檢視手上拿到的預售屋買賣契約(房屋預定買賣契約)、建案銷售行為有無符合上述規範。

近十年發生預售屋糾紛的原因有:
  1. 車道登記:建商將原未屬於房屋買賣契約書約定之共同使用之車道面積直接登記全體購屋人名下,導致房屋權狀所載共用部分面積比房屋買賣契約書所載更多。
  2. 完工期限:建商於房屋預定買賣契約約定完工期限(可能約定為特定日期或開工後依定期間),建商超過完工期限仍未完工。
  3. 貸款條件:建商約定合作貸款銀行是最佳條件,但是貸款銀行承諾核貸金額不到買屋總價七成,或者雖然達到七成,但是所開出之利息條件比較高。
  4. 平面圖差異:賞屋時拿到的平面圖與簽約時的平面圖不一樣,例如賞屋時的平面圖原本是客廳的地方,簽約時就變成機電空間。

看契約時要注意的問題
  1. 車位位置規格:確認購買的車位種類,法定還是增設,確認車位長寬高,還有另含車道與其他必要空間意義為何?建商可否任意調整?
  2. 保證機制:確認保證機制為何?信託相對安全,但自己必須持續追蹤。
  3. 建材規格:除了加入買方同意後建商才可以變更外,契約附件如果品牌規格很含糊,加了買方同意也沒用。
  4. 房屋驗收:交屋保留款比例,最好是百分之五。
  5. 貸款約定:確認合作的銀行、貸款成數與利率。
  6. 公設部分:如果約定建商可以自行增加或修改公設,這部分之後易生爭議。
  7. 約定專用:要注意有沒有共有部分約定專用情況,也就是付錢買的共有部分,特定幾戶可以獨佔使用。

確認買了什麼、要付多少錢與什麼時候好
民眾在審閱契約至簽約前,最最最基本,一定要確認買了什麼、要付多少錢與什麼時候好:
  1. 買了什麼:買的房子與車位的位置、坪數、種類與大小都對嗎?建材是當初說好的嗎?自己的認知、廣告與最後簽約的平面圖、附件、文件都一樣沒有出入嗎?
  2. 要付多少錢:稅金怎麼分?建商合作銀行的貸款成數與條件?交屋保留款可以保障自己嗎?
  3. 什麼時候好:什麼時候開工?什麼時候完工?什麼時候交屋?
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管理委員可以當社區區權人會議召集人嗎

6/8/2018

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楊立行實習律師

A擔任某社區管理委員(下稱管委),閒聊之餘,A提及近日管委會運作,發現管委會自主任委員因故辭任後,已久未召開區分所有權人會議(下稱會議),管委缺額也遲未有人遞補接任。熱衷於社區事務的A,希望能盡速召集會議,以便有志之士一同加入管委會行列,為社區共盡心力。但A對法律規範並非熟稔,不知能否自己(管委)作為會議召集人(下稱召集人),促請社區就「管委補選」進行決議,為此詢問相關程序合法性。

首先,管委得否為召集人,公寓大廈管理條例(下同)第25條第3項前段 已賦予管委召集人資格,若A具區分所有權人身分,當然可充任召集人 。然而,除公寓大廈管理條例外,法律上另有「規約」作為規範社區事務之依據,假使該社區於規約條款「排除」管委召集人資格,A召集人資格是否受影響?

就此「規約與公寓大廈管理條例牴觸」一問,應以何者效力為先,顯然有深入討論之必要。 筆者認為,就保障社區自治角度而言,規約條款本應加以遵守。然而,基於以下原因,此時應適用公寓大廈管理條例,較為合適:
  1. 由第23條第1項 文義解釋,無非說明,僅於法律無特別規範時,社區才能利用規約另行約定。
  2. 就法條文字觀察,第25條第3項前段規定,未如第31條 具「除規約另有規定外」等語,說明立法者就召集人資格,有意排除規約適用。
  3. 內政部函釋 曾就召集合法性表示-區分所有權人會議召集人,應由第25條所示方法選定,否則召集程序違法。
  4. 最後,會議之建置目的,既為促進社區住戶間,就生活圈所衍生法律關係,於合乎法規範疇內,透過集會交流協商、表達意見,並以決議形式明確訂立規範,進而增進彼此福祉,顯具有相當公益性。此時,若允許他人利用規約,不當限縮召集人資格,不僅使會議召集與否由少數人決定,提高會議召集難度,甚而影響住戶參與社區事務之機會及意願,自與立法初衷有違。
  5. 綜上所述,召集人資格有無,仍應以公寓大廈管理條例為判斷標準,A於符合第25條第3項前段規定時,作為召集人應為合法。

 另外,關於管委補選程序,公寓大廈管理條例對此未有著墨。筆者認為,若社區未設置遞補委員,考量法律就選任程序,允許社區利用規約及會議決議自行安排(例如候補委員或補選),補選及選任性質相當,管委「補選」比照相同程序辦理,於法應無不妥。因此,社區若補選管委,應先依規約所定管委選任程序,規約未有規定時,則由會議決議選任。此外,召集會議時尤應注意第30條第2項:「管理委員之選任事項,應在前項開會通知中載明並公告之,不得以臨時動議提出。」

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