蕭富庭律師
Q:非告訴乃論(公訴罪)可以和解嗎? A:一個非告訴乃論(公訴罪)案件可能會產生刑事案件與民事案件(包括刑事附帶民事賠償案件),非告訴乃論(公訴罪)案件產生的民事案件可以和解,沒有問題。 Q:第三人可以加入簽和解契約嗎? A:和解不限法律關係的直接當事人,第三人也可以加入簽和解契約而本於同一個和解契約發生關係,之後也必須履約。 Q:和解契約可以公證嗎? A:當然可以公證,而且還要在公證書中明確載明應逕受強制執行,如果要賠錢的一方不履行和解契約時,請求賠償的那方可以直接持公證書及和解契約向法院聲請強制執行。 Q:和解契約可以再約定違約金嗎? A:一般契約可以約定違約金,確保契約當事人履約,和解契約也是契約,當然可以約定違約金,確保和解的當事人履約且不違約。 Q:和解契約可以增加連帶保證人嗎? A:可以,督促簽和解契約的當事人好好履行和解契約。 Q:和解契約可以約定管轄法院嗎? A:如果原本案件管轄法院在新竹,和解契約可以約定其他地方法院(例如台北)為管轄法院,避免住台北還要跑新竹,可以在和解契約寫:「若因本契約涉訟,雙方同意以臺灣臺北地方法院為第一審管轄法院。」如果真的因為和解契約上法院,法院會認為兩造已有合意管轄之約定,即應由臺灣臺北地方法院管轄。原告向無管轄權之本院起訴,顯係違誤,爰依職權將本件移送於管轄法院。
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蕭富庭律師
Q:漏水訴訟要打多久才會判決? A:大概抓一年,保守的話要抓二年,例如台北地法院96年某號判決,從96年12月起訴到97年7月判決,大概7到8個月;台北地方法院104年度某號判決,從104年11月起訴到106年7月判決大概一年八個月;台北地方法院105年度某號判決,從104年12月起訴到106年2月判決,大概一年三個月。 Q:漏水訴訟一定要做鑑定嗎? A:如果有其他證據可以證明漏水原因、修繕必要性與費用,且被告沒有太多意見,就不用做鑑定。然而,實際上被告常常否認漏水是因為他,或爭執修繕必要性,而往往必須做鑑定,才能釐清以下事情: 1. 漏水原因為何,與被告有無關係。 2. 需要多少修繕費用。 3. 應如何修復。 Q:鑑定可以自己找人做嗎? A:不建議,法院可能會認為原告自己找人做的鑑定報告所採的鑑定方法不完全,或是自己找的鑑定人參考資料不足,最後不採用原告自己找人做的鑑定報告,如此原告花了錢又不能證明被告有責任,非常不划算。 Q:鑑定費用大概多少? A:以台北地方法院104年度某號判決為例,該案件是潤OOO社區某樓層漏水至樓下,因漏水受損的屋主請求約三百四十萬賠償,鑑定費用快二十二萬元。 Q:鑑定大概要等多久? A:視鑑定項目與會勘項目而定,例如某個漏水鑑定,技師陪同雙方會勘三次,技師其中對樓上被告浴室做了三項勘查測試:給水管壓力試驗、馬桶漏水試驗與浴室地板漏水試驗,以上確定鑑定單位後,會勘與勘查試驗到鑑定結果出爐大概經過三個月。 Q:請求的賠償,法院都會判嗎? A:首先要看被告有沒有質疑賠償項目與金額,如果被告沒有質疑,法院原則上都會照原告提出報價單判賠。其次則是看請求受損地方是否因漏水而造成,若是漏水而造成,還必須進一步看受損賠償項目與費用是否必要。而是否因漏水而造成與是否必要,多半是依照鑑定報告怎麼寫。最後,原告請求賠償的金額往往和法院判賠的有滿大的差距,以台北地方法院104年度某號判決為例,因漏水受損的屋主請求約三百四十萬賠償,法院最後判賠三十八萬;以台北地方法院105年度某號判決為例,因漏水受損的屋主請求約七十萬賠償,法院最後判賠二十二萬元。 蕭富庭律師
公寓大廈漏水問題很常見,公寓大廈林立的大台北地區或老舊公寓大廈更是常見。當出現漏水問題,如果很快掌握原因,也有人願意負責,當然最好。 可是,實際上不只無法掌握漏水原因,也常有推託責任或不知道誰才是肇事者的情況。一般人常憑直覺告建商或鄰居,但實務上常出現到了法院才發現告錯人。本文列出房屋漏水要求賠償,可能要告的幾個人: 一、建商 如果漏水原因是建造時就存在,例如建商沒做好排水管,或將廢棄物丟進排水管內,這時候要負賠償責任的,就是建商。 二、管委會 如果公寓大廈有管委會,依照公寓大廈管理條例,管委會必須負責管理維護共用部分。如果漏水原因是在共用部分,例如頂樓年久失修導致漏水,這時候要告的是管委會。 三、樓上或隔壁鄰居 如果漏水是起源於樓上鄰居的專用部分,因為樓上鄰居原則上要負責專用部分之修繕、管理、維護,故樓上鄰居必須負起責任,就要告樓上鄰居。如果是樓上鄰居自己把雜物丟到排水管導致堵塞漏水,或亂接管線,也是告樓上鄰居。 四、樓上或隔壁鄰居的設計師 一般人常忽略告鄰居的設計師,等到判決拿不到賠償時才確定自己告錯人。如果今天樓上漏水,是因為設計師施作導致的,就必須告設計師。如果沒告鄰居設計師,因為漏水損害不是樓上鄰居保管有欠缺所導致,加上依民法第189規定,承攬人(設計師)因執行承攬事項,不法侵害他人之權利者(漏水侵害房屋財產權),定作人(樓上鄰居)不負損害賠償責任,最後就是拿不到賠償。 既然可能要告的人這麼多,要上法院時怎麼辦?如果一開始要求負責漏水賠償的人推託責任,例如樓上鄰居推給建商,保險起見,就把樓上鄰居和建商一起告上法院。或者等到上了法院,再追加被告。如果法院提醒誰可能是要負責的人,一定要追加告法院善意提醒的對象,千萬別執著與憑自己錯誤的直覺。 蕭富庭律師
筆者並非不動產專業律師,但由於預售屋涉及民法與公平交易法,去年十月以來有不少朋友來問預售屋買賣、房屋買賣的法律問題,故覺得有必要寫下這篇預售屋買賣該有的法律意識,整理買賣預售屋須知的規定與近來常見的法律問題,也供筆者之後自己買預售屋參考。 必須知道且詳讀的規定 請檢視手上拿到的預售屋買賣契約(房屋預定買賣契約)、建案銷售行為有無符合上述規範。 近十年發生預售屋糾紛的原因有:
看契約時要注意的問題
確認買了什麼、要付多少錢與什麼時候好 民眾在審閱契約至簽約前,最最最基本,一定要確認買了什麼、要付多少錢與什麼時候好:
楊立行實習律師
A擔任某社區管理委員(下稱管委),閒聊之餘,A提及近日管委會運作,發現管委會自主任委員因故辭任後,已久未召開區分所有權人會議(下稱會議),管委缺額也遲未有人遞補接任。熱衷於社區事務的A,希望能盡速召集會議,以便有志之士一同加入管委會行列,為社區共盡心力。但A對法律規範並非熟稔,不知能否自己(管委)作為會議召集人(下稱召集人),促請社區就「管委補選」進行決議,為此詢問相關程序合法性。 首先,管委得否為召集人,公寓大廈管理條例(下同)第25條第3項前段 已賦予管委召集人資格,若A具區分所有權人身分,當然可充任召集人 。然而,除公寓大廈管理條例外,法律上另有「規約」作為規範社區事務之依據,假使該社區於規約條款「排除」管委召集人資格,A召集人資格是否受影響? 就此「規約與公寓大廈管理條例牴觸」一問,應以何者效力為先,顯然有深入討論之必要。 筆者認為,就保障社區自治角度而言,規約條款本應加以遵守。然而,基於以下原因,此時應適用公寓大廈管理條例,較為合適:
另外,關於管委補選程序,公寓大廈管理條例對此未有著墨。筆者認為,若社區未設置遞補委員,考量法律就選任程序,允許社區利用規約及會議決議自行安排(例如候補委員或補選),補選及選任性質相當,管委「補選」比照相同程序辦理,於法應無不妥。因此,社區若補選管委,應先依規約所定管委選任程序,規約未有規定時,則由會議決議選任。此外,召集會議時尤應注意第30條第2項:「管理委員之選任事項,應在前項開會通知中載明並公告之,不得以臨時動議提出。」 |