 蕭富庭律師
Q：漏水訴訟要打多久才會判決？ A：大概抓一年，保守的話要抓二年，例如台北地法院96年某號判決，從96年12月起訴到97年7月判決，大概7到8個月；台北地方法院104年度某號判決，從104年11月起訴到106年7月判決大概一年八個月；台北地方法院105年度某號判決，從104年12月起訴到106年2月判決，大概一年三個月。 Q：漏水訴訟一定要做鑑定嗎？ A：如果有其他證據可以證明漏水原因、修繕必要性與費用，且被告沒有太多意見，就不用做鑑定。然而，實際上被告常常否認漏水是因為他，或爭執修繕必要性，而往往必須做鑑定，才能釐清以下事情： 1. 漏水原因為何，與被告有無關係。 2. 需要多少修繕費用。 3. 應如何修復。 Q：鑑定可以自己找人做嗎？ A：不建議，法院可能會認為原告自己找人做的鑑定報告所採的鑑定方法不完全，或是自己找的鑑定人參考資料不足，最後不採用原告自己找人做的鑑定報告，如此原告花了錢又不能證明被告有責任，非常不划算。 Q：鑑定費用大概多少？ A：以台北地方法院104年度某號判決為例，該案件是潤OOO社區某樓層漏水至樓下，因漏水受損的屋主請求約三百四十萬賠償，鑑定費用快二十二萬元。 Q：鑑定大概要等多久？ A：視鑑定項目與會勘項目而定，例如某個漏水鑑定，技師陪同雙方會勘三次，技師其中對樓上被告浴室做了三項勘查測試：給水管壓力試驗、馬桶漏水試驗與浴室地板漏水試驗，以上確定鑑定單位後，會勘與勘查試驗到鑑定結果出爐大概經過三個月。 Q：請求的賠償，法院都會判嗎？ A：首先要看被告有沒有質疑賠償項目與金額，如果被告沒有質疑，法院原則上都會照原告提出報價單判賠。其次則是看請求受損地方是否因漏水而造成，若是漏水而造成，還必須進一步看受損賠償項目與費用是否必要。而是否因漏水而造成與是否必要，多半是依照鑑定報告怎麼寫。最後，原告請求賠償的金額往往和法院判賠的有滿大的差距，以台北地方法院104年度某號判決為例，因漏水受損的屋主請求約三百四十萬賠償，法院最後判賠三十八萬；以台北地方法院105年度某號判決為例，因漏水受損的屋主請求約七十萬賠償，法院最後判賠二十二萬元。
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 蕭富庭律師
公寓大廈漏水問題很常見，公寓大廈林立的大台北地區或老舊公寓大廈更是常見。當出現漏水問題，如果很快掌握原因，也有人願意負責，當然最好。 可是，實際上不只無法掌握漏水原因，也常有推託責任或不知道誰才是肇事者的情況。一般人常憑直覺告建商或鄰居，但實務上常出現到了法院才發現告錯人。本文列出房屋漏水要求賠償，可能要告的幾個人： 一、建商 如果漏水原因是建造時就存在，例如建商沒做好排水管，或將廢棄物丟進排水管內，這時候要負賠償責任的，就是建商。 二、管委會 如果公寓大廈有管委會，依照公寓大廈管理條例，管委會必須負責管理維護共用部分。如果漏水原因是在共用部分，例如頂樓年久失修導致漏水，這時候要告的是管委會。 三、樓上或隔壁鄰居 如果漏水是起源於樓上鄰居的專用部分，因為樓上鄰居原則上要負責專用部分之修繕、管理、維護，故樓上鄰居必須負起責任，就要告樓上鄰居。如果是樓上鄰居自己把雜物丟到排水管導致堵塞漏水，或亂接管線，也是告樓上鄰居。 四、樓上或隔壁鄰居的設計師 一般人常忽略告鄰居的設計師，等到判決拿不到賠償時才確定自己告錯人。如果今天樓上漏水，是因為設計師施作導致的，就必須告設計師。如果沒告鄰居設計師，因為漏水損害不是樓上鄰居保管有欠缺所導致，加上依民法第189規定，承攬人（設計師）因執行承攬事項，不法侵害他人之權利者（漏水侵害房屋財產權），定作人（樓上鄰居）不負損害賠償責任，最後就是拿不到賠償。 既然可能要告的人這麼多，要上法院時怎麼辦？如果一開始要求負責漏水賠償的人推託責任，例如樓上鄰居推給建商，保險起見，就把樓上鄰居和建商一起告上法院。或者等到上了法院，再追加被告。如果法院提醒誰可能是要負責的人，一定要追加告法院善意提醒的對象，千萬別執著與憑自己錯誤的直覺。  蕭富庭律師
筆者並非不動產專業律師，但由於預售屋涉及民法與公平交易法，去年十月以來有不少朋友來問預售屋買賣、房屋買賣的法律問題，故覺得有必要寫下這篇預售屋買賣該有的法律意識，整理買賣預售屋須知的規定與近來常見的法律問題，也供筆者之後自己買預售屋參考。 必須知道且詳讀的規定 請檢視手上拿到的預售屋買賣契約（房屋預定買賣契約）、建案銷售行為有無符合上述規範。 近十年發生預售屋糾紛的原因有：
看契約時要注意的問題
確認買了什麼、要付多少錢與什麼時候好 民眾在審閱契約至簽約前，最最最基本，一定要確認買了什麼、要付多少錢與什麼時候好：
 楊立行實習律師
A擔任某社區管理委員（下稱管委），閒聊之餘，A提及近日管委會運作，發現管委會自主任委員因故辭任後，已久未召開區分所有權人會議（下稱會議），管委缺額也遲未有人遞補接任。熱衷於社區事務的A，希望能盡速召集會議，以便有志之士一同加入管委會行列，為社區共盡心力。但A對法律規範並非熟稔，不知能否自己（管委）作為會議召集人（下稱召集人），促請社區就「管委補選」進行決議，為此詢問相關程序合法性。 首先，管委得否為召集人，公寓大廈管理條例（下同）第25條第3項前段 已賦予管委召集人資格，若A具區分所有權人身分，當然可充任召集人 。然而，除公寓大廈管理條例外，法律上另有「規約」作為規範社區事務之依據，假使該社區於規約條款「排除」管委召集人資格，A召集人資格是否受影響？ 就此「規約與公寓大廈管理條例牴觸」一問，應以何者效力為先，顯然有深入討論之必要。 筆者認為，就保障社區自治角度而言，規約條款本應加以遵守。然而，基於以下原因，此時應適用公寓大廈管理條例，較為合適：
另外，關於管委補選程序，公寓大廈管理條例對此未有著墨。筆者認為，若社區未設置遞補委員，考量法律就選任程序，允許社區利用規約及會議決議自行安排（例如候補委員或補選），補選及選任性質相當，管委「補選」比照相同程序辦理，於法應無不妥。因此，社區若補選管委，應先依規約所定管委選任程序，規約未有規定時，則由會議決議選任。此外，召集會議時尤應注意第30條第2項：「管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。」 |
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十一月 2020
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